采购需求

一、物业基本情况：

物业公司全面负责皇姑区市场监督管理局办公大楼及派驻各街道辖区内监管所的物业管理工作，合计面积为11454.59平方米。

二、岗位设置及人员要求

本项目人员总计 20人

1、 项目经理：1 人，男女不限，45周岁以下，熟悉办公楼管理服务工作，责任心强，工作认真，职业素养佳，能胜任各种工作任务。

2、 综合维修工：2 人（1名电工、1名杂修工），男女不限，45 周岁以下，责任心强，具有良好的机电专业基础知识，熟悉本物业管理的机电设备、设施的运行、维护管理工作及上下水管路维修，日常办公家具维修、建筑物墙体维修工作，专业技术人员需持证上岗。

3、秩序维护员：8人（局机关4人，外监管所4人），男 55周岁以下，认真负责，能胜任本职岗位工作，反应灵敏，人员选聘时退伍或转业军人优先。

4、保洁员：9人，（机关4人，驻外10个监管所5人），机关保洁，女45周岁以下，外所保洁，女55周岁以下，均要求身体健康，吃苦耐劳。

三、岗位职责及工作内容

（一）项目经理

1、负责物业综合管理工作，贯彻执行物业公司各项规章制度，完成物业全年各项工作；

2、负责物业团队建设，以身作则，关心员工，团结互助，确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度、高度的凝聚力；

3、负责物业每月工作计划的制定工作，保证各项工作有序进行；

4、负责物业员工考勤工作，按照物业公司请假制定履行手续；

5、负责物业耗材用品月采购计划的上报工作及各项耗材领用入库保管工作；

6、负责管理与物业相关的工程图纸、档案、竣工验收资料及设备设施资料等。

（二）日常维修管理

1、市场局及驻外监管所的楼宇给排水维修；供电系统维修；消防系统维修；建筑物墙体维修、维护工作；

2、市场局及各监管所辖楼宇及附属设备设施（门、窗、灯具、楼梯扶手、网络线路、供配电、卫生设施、空调、消防、生活给水泵、墙体等系统）自然损坏的恢复性零、小、急的及时修缮工作；

3、甲方委托其他设备设施维护、保养管理。

（三）卫生保洁、绿化管理

1、市场局及驻外监管所楼宇、附属建筑设施、院内等公共区域的清洁卫生、垃圾的收集、外运；

2、市场局、外所楼宇内公共区域（房屋公用走廊、楼梯安全通道、门厅、大厅、天台、天棚、墙壁、门窗、玻璃、活动室、会客厅、会议室、卫生间、牌匾、装饰物、灯具）、部分办公室等实行全天候标准化清洁、保洁工作；

3、市场局、外所楼宇外公共区域（楼前、庭院、道路、停车场、自行车车棚处、草地、果皮箱、垃圾堆放处等）的清扫、清洁和庭院及规定区域的冬季除雪；

4、负责庭院环境绿化管理工作（包括日常花草树木栽种、养护、摆放等）；

5、负责卫生（疫情）消杀工作。

（四）秩序维护、消防管理

1、全面负责市场局公共秩序管理及安全管理工作；

2、负责出入院内车辆查验、停放疏导工作，对出入车辆进行登记，维护分局院内正常停车秩序；

3、负责 24 小时巡查工作及时处置突发事件，维护院内正常办公秩序，同时兼顾设备运行和环境卫生状况；

4、负责常规灭火器日常管理，包括配置管理、使用管理、时效管理；

5、负责各类报刊、信件、邮件的收发工作；

6、负责外来人员登记、引导等工作；

（五）会议服务

1、为市场监督局内部会议提供规范化、标准化服务：

2、根据会议类型，在会前做好各项准备工作，包括：参会人员车辆停放，电梯控制，引导标志设置，会议室温度控制、通讯、灯光、会标悬挂、坐签摆放等准备工作；

3、会后饮水器具清洁、消毒工作。

（六）档案、资料管理

1、管理与物业相关的工程图纸、档案、竣工验收资料及设备设施资料等；

2、每季度提交物业管理专题报告，春秋季制定设备大修及维护计划。

（七）物资管理

1、妥善使用、保养和维护各种设备、工具、办公用房，在本合同终止时，必须全部移交采购人；

2、对采购人的办公设施，各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意。

四、物业管理职责及质量要求

（一）设备设施的日常维修日常管理标准

1、严格执行操作规程，保证设备良好，运行正常，无责任管理事故；

2、妥善使用、保养和维护各种设备、办公用房。在本合同终止时，全部移交甲方提供的设备和办公用房，保证完好；

3、对甲方的办公设施、机械设备如需使用和改变使用功能，须经甲方同意，如有损坏的，应照价赔偿；

4、制定切实可行设备、设施检查、维修方案，制定事故应急预案并严格执行。主要维修人员更换，应提前一个月以书面形式通知甲方,其他人员更换要提前七天告知甲方，确保服务质量不因人员变动而受影响且在投标承诺书中做出承诺；

5、按设备设施保养维护周期进行保养维护，确保各系统保证通畅；

6、每月不定期抽查各设备设施的巡检记录，需装订成册留甲方备案；

7、接到报修后按照物业服务标准保证局机关 5 分钟到现场进行维修，外管所半小时到现场进行维修；

8、对不具备维修条件，暂时不影响使用的，必须记录并报甲方备案，提请维修计划。

（二）保洁、绿化

1、室内保洁要求：

（1）每天早上对公共地面、门外台阶湿拖、油拖，日常随时拖擦；

（2） 每天早上对步行楼梯、扶手进行湿拖、干拖，擦拭，日常随时拖抹；

（3） 每天对保洁服务范围内的门、窗及玻璃进行擦拭，保持光洁；

（4）每天对各种摆设、指示牌、电源开关等进行擦拭；

（5）每天对柱身、3 米以下墙面进行擦拭；

（6）保洁服务范围内所有室内内侧玻璃，每月至少全面擦拭 1 次；

（7）大、小会议室每天循环进行擦拭，地面湿拖，随时保持洁净；

（8）每季度对所有室内理石地面进行机洗一次、结晶一次；

（9）对各楼层领导办公室实行早上班前和晚下班后保洁。会议室、接待室整洁干净，保证随时使用；

（10）卫生间保洁工作：卫生间需要全天循环保洁，达到“八净”、“八无”的标准。

“八净”即：墙砖净、地砖净、便池净、尿斗净、门窗玻璃净、窗台净、洗手盆净、整容镜净。“八无”即：四壁无尘、无污渍、玻璃无水渍、地面无杂物、无痰迹、手纸、篓纸无落地、便池无便迹、室内无异味。

要求：

①  地面、便池每天定期 4 次拖擦；

② 隔断门每天擦拭 1 次；

③ 墙砖每周擦拭两次，保持光洁；

④ 每个蹲位摆放一个纸篓，内脏物不得超过 2/3；

⑤ 定期消毒、每天喷洒空气清新剂；

⑥ 尿斗须连续投放香球，不得间断；

⑦ 洗手盆、拖布盆保持光洁，每天巡回保洁。

2、室外保洁要求：

（1）庭院随时清扫，烟头、纸屑、石块、树叶、垃圾等日产日清日运；

（2）院内无擅自占用和堆放杂物现象，保持整洁干净；

（3）局内举行各种大型活动、会议、接待检查、参观及临时性任务时，必须提前做好相关场所、场地的保洁工作。此外，活动期间保洁员必须听从局内的统一指挥、调动；

（4）市政雪段除雪，达到市政除雪要求。

3、养护标准：

（1）花卉、树木养护管理标准

①生长势正常，枝叶正常，无枯枝残叶；

②充分考虑树木与环境的关系，依据树龄及生长势强弱进行修剪；

③及时剪去干枯枝叶和病枝；

④适时灌溉、施肥，对高龄树木进行复壮；

⑤病虫害防治，以防为主，精心管理，早发现早处理。

（三）秩序维护、消防管理要求

1、具备良好的从业信誉和安全保卫经验、完善的管理体系和健全的内部管理规章制度；

2、认真研究机关秩序维护服务的属性，熟悉机关管理特点，根据机关内的不同服务对象，制订切实可行的机关秩序维护服务整体方案；

3、依法办事，文明值勤，严格管理，保障机关财产和职工人身不受侵害，维护正常的办公秩序。

4、服务要求

（1）树立“服务第一，业主至上”的思想，切实维护机关人员的人身和财产安全；

（2）管理坚持原则、缜密严谨；服务以人为本、主动热情；处理问题高度警惕、有理有节；

（3）上岗人员仪表整洁，业务操作规范，礼貌待人，保持岗位卫生整洁；

（4）依法办事，文明执勤，不与人发生争吵，杜绝秩序维护与办公人员发生冲突，禁止秩序维护出手伤及办公人员人身安全；

5、 队伍建设与管理要求

（1）投标方负责提供进驻秩序维护人员值勤所需的装备、器材、通讯设备、常用办公耗材等；

（2）投标单位必须采取切实有效措施保持秩序维护队伍的稳定，秩序维护队伍主要人员更换，应提前 15 天以书面形式通知甲方,确保服务质量不因人员变动而受影响且在投标承诺书中做出承诺；

（3）从机关单位安全实际出发，经常性开展在岗人员业务培训和紧急预案演练。

6、岗位工作职责要求

（1）门卫管理：严格人员、车辆、物资进出管理；按时立岗，礼貌待人，树立良好的窗口形象；对来访人员实行验证登记制度，禁止闲杂人员混入机关，车辆无乱停乱放现象，保障大门及院内道路畅通；对携物出门实行出门证验审制度，防止财物流失；维护责任区域秩序，与各岗卫互通信息；值班室无闲杂人员滞留，保持内外环境整洁卫生，门前卫生三包；

（2）区域守护：熟悉守护区域的情况特点，定点守卫与区域巡查相结合；掌握消防栓、灭火器等安全设施的位置、性能和使用方法；发现可疑人员主动盘问；发现异常及安全隐患，立即采取措施并报告；

（3）消防管理：每周检查记录楼内公共部位的消防设施，确保完好；建立消防器材的台帐记录，定期检查器材完好程度和有效期限；经常性开展消防业务培训；发现火灾隐患，立即报告有关领导并设法消除。

（四）会议服务

1、会议服务文明、规范；

2、会议服务满意率达到 95%以上。

（五）档案管理

1、与物业维修有关相关图纸、档案、竣工验收资料及设备设施资料保存完整，无丢失；

2、各项维修记录保存完整、分类排序清楚、借还记录详细。

（六） 物资管理

1、 采购人提供的设备工具、办公用房要求保证完好，在扣除自然磨损因素后完好率达到100%；

2、 在工作过程中如损坏采购人物品负责全部赔偿。

（七）其他职责及要求

1、遵守甲方规章制度和保密规定，维护甲方的合法权益和形象，保持同甲方管理部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重甲方的意见，接受甲方的监督和指导；

2、按合同规定或甲方指示全面完成委托管理事项，不得将委托管理事项转给第三人；

3、严格审核录用本物业项目服务人员。物业管理人员和专业技术人员，要有法律，法规和行业规定所要求的资质等级、健康状况等证书，物业招聘的所有人员必须政治可靠,家庭住址详细,个人资料齐全并以书面形式向甲方通报；

4、及时调整甲方认为不适合继续在甲方服务的物业公司工作人员，乙方应在二日内予以调换，各服务岗位不得有缺编缺岗现象；

5、乙方必须严格按照招标文件各项需求提供服务，物业服务人员实行人事管理制度，并接受甲方监督和指导。甲方按实际发生额支付费用；

6、中标单位接到中标通知书后,物业全部人员必须在 12 小时之内到位，组织好交接工作。保证设备运转和各项工作不中断；

7、中标单位进场服务时需按采购招标文件要求提供服务人员相关证件；

五、物业管理费用及相关要求

（一） 管理费用构成：物业管理费实行包干制。

1、费用包括：物业公司必须为服务人员缴纳的相关保险（包括养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险等）、员工工资、福利、服装、劳动保护、物料、工具、机器设备、税金、管理费等一切费用。物业服务人员工资不得低于沈阳市2021年最低工资标准。

2、有关费用的承担：

（1） 物业办公设备及办公用品、加班费、午餐补助由投标人承担。

（2） 物业服务人员到分管所维修，所需车辆及产生油耗等相关费用由投标人承担。

（3） 物业服务人员使用设备、工具、材料（如单擦机、吸水机、理石结晶机、PA车、下水疏通机、手电钻、梯子、钳子、板手、螺丝刀、电笔、万用电表等）由投标人自备，大型的维修工具由采购人提供。设备设施所发生的维修材料费用由采购人提供，其它物料全部由投标人提供。

（4）付款方式及条件：物业服务费每月支付一次，完成工作并验收合格后支付物业服务费。

（5）服务时限：自签订合同之日起一年。

（6）服务地址：满足采购人要求。

包号

001

项目

分项

名称

评分标准

满分

价格

部分

（10）

报价

1、评标基准价：满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，评价基准价为满分10分。

2、其他投标供应商的投标报价得分按照下列公式计算：投标报价得分=（评标基准价/投标报价）X10，得分保留至小数点后两位。

10

技术

部分

（60）

服务

方案

1.总体服务方案。包含但不限于重点方案、特色增值服务、管理思想、服务目标、服务定位、目标管理等。方案管理理念科学先进，服务目标清晰准确，组织架构健全完善，得5分；方案管理理念较为科学，服务目标准确，组织架构较为合理，得3分；方案内容基本完整，满足项目需要，具有可行性，得1分；未提供服务方案，得0分。

5

2.设施设备维修、养护方案。包含但不限于设施设备管理方案、检修方案、养护细则、节能降耗措施等。方案完整详细，科学合理，运作流畅，针对性和可行性强，得5分；方案较科学合理，有较好针对性和可行性，得3分；方案内容基本完整，满足项目需要，得1分；未提供服务方案，得0分。

5

3.清洁保洁与清洗方案。包含但不限于建筑物专项清洁方案、清洁保洁工作计划、作业程序、清洁设备使用及保养管理等。方案完整详细，科学合理，运作流畅，针对性和可行性强，得5分；方案较科学合理，有较好针对性和可行性，得3分；方案内容基本完整，满足项目需要，得1分；未提供服务方案，得0分。

5

4.绿化服务方案。包含但不限于绿植修剪、防治病虫害等方案。完整详细，科学合理，运作流畅，针对性和可行性强，得5分；方案较科学合理，有较好针对性和可行性，得3分；方案内容基本完整，满足项目需要，得1分，未提供服务方案，得0分；未提供服务方案，得0分。

5

5.垃圾处理方案。包含但不限于垃圾收集、分类、清运工作规程及垃圾处理流程等。方案完整详细，科学合理，运作流畅，针对性和可行性强，得5分；方案较科学合理，有较好针对性和可行性，得3分；方案内容基本完整，满足项目需要，得1分；未提供服务方案，得0分。

5

6.除雪管理方案。包含但不限于除雪流程标准、机械物资储备、清雪预案及应急机制等。方案完整详细，科学合理，运作流畅，针对性和可行性强，得5分；方案较科学合理，有较好针对性和可行性，得3分；方案内容基本完整，满足项目需要，得1分；未提供服务方案，得0分。

5

7.人员及设备安全管理方案。包含但不限于人员安全管理、培训、设备安全操作等。方案完整详细，科学合理，运作流畅，针对性和可行性强，得5分；方案较科学合理，有较好针对性和可行性，得3分；方案内容基本完整，满足项目需要，得1分；未提供服务方案，得0分。。

5

服务

保障

1.内部质量监管方案。制度健全完善，方案科学合理，针对性和可行性强，得5分；方案较科学合理，有较好针对性和可行性，得3分；方案内容基本完整，满足项目需要，得1分；未提供服务方案，得0分。

5

2.人员培训与激励机制。制度健全完善，方案科学合理，针对性和可行性强，得5分；方案较科学合理，有较好针对性和可行性，得3分；方案内容基本完整，满足项目需要，得1分；未提供服务方案，得0分。

5

3.信息反馈机制。制度健全完善，方案科学合理，针对性和可行性强，得5分；方案较科学合理，有较好针对性和可行性，得3分；方案内容基本完整，满足项目需要，得1分；未提供服务方案，得0分。

5

4.人员、设备档案管理方案。包含但不限于档案资料建立、归类、管理、明细等。方案详细完整，流程科学规范，针对性和可行性强，得5分；方案较详细完整，流程较为科学规范，有较好针对性和可行性，得3分；方案内容基本完整，满足项目需要，得1分；未提供服务方案，得0分。

5

5.突发事件应急处置方案。包含但不限于各类突发事件（包括但不限于防汛）应急处置程序、具体措施、注意事项及相关记录。方案详细完整，流程科学规范，针对性和可行性强，得5分；方案较详细完整，流程较为科学规范，有较好针对性和可行性，得3分；方案内容基本完整，满足项目需要，得1分；未提供服务方案，得0分。

5

商务

部分

（30）

人员

资质

1.拟派项目经理持有本科以上（含本科）学历，同时持有物业项目经理人培训证书，得3分。（注：需提供证书原件及开标前6个月内任意一期投标人为相关拟派人员缴纳社保的证明材料或劳动合同复印件，未提供不得分。）

3

2.拟派维修人员中有1人持有特种作业操作证（电工）同时持有全国物业承接检查与设施设备管理专业岗位师资证书，得4分。（注：需提供证书原件及开标前6个月内任意一期投标人为相关拟派人员缴纳社保的证明材料或劳动合同复印件，未提供不得分。）

4

3.拟派人员中每1人持有生产经营单位安全管理人员培训证的得2分，最多得4分。

（注：需提供证书原件及开标前6个月内任意一期投标人为相关拟派人员缴纳社保的证明材料或劳动合同复印件，未提供不得分。）

4

4.拟派秩序维护人员中每1人为退伍军人且曾荣获三等功及以上荣誉，得2分，最多得4分（注：需提供证书原件及开标前6个月内任意一期投标人为相关拟派人员缴纳社保的证明材料或劳动合同复印件，未提供不得分。）

4

荣誉

信誉

1.供应商每获得过1个2018年至今省级以上（含省级）物业行业奖项，得1分，最多得5分。（注：开标时需提供证书原件，未提供不得分）

5

经营

业绩

1.供应商每提供1个2020年至今非住宅类物业项目服务合同，得2分，最多得10分。

注：同一业主单位不同时期合同算做1个合同，开标时需提供合同原件，未提供不得分。

10

合计

-

100

沈阳市皇姑区市场监督管理局

2021年12月16日